Por Sérgio Tauhata e Talita Moreira | De São Paulo

Juliana Mello, da Fortesec: medida é ponto de partida para atrair investidores institucionais no futuro

Gestores de fundos imobiliários veem nas linhas de financiamento habitacional corrigidas pelo IPCA, lançadas na terça-feira pela Caixa, um divisor de águas para o mercado de securitização, que hoje soma R$ 71 bilhões.

“O mercado será avaliado como antes e depois”, disse o sócio e presidente da Habitat Capital Partners, Eduardo Malheiros.
A medida é o ponto de partida para um mercado que tenha tamanho e profundidade para atrair investidores institucionais estrangeiros no futuro, afirmou Juliana Mello, sócia-diretora da Fortesec Securitizadora.

A Caixa planeja originar R$ 10 bilhões na modalidade nos próximos 12 meses e securitizar pelo menos metade disso, afirmou o presidente do banco, Pedro Guimarães, em entrevista ao Valor na noite de terça. De acordo com o executivo, as primeiras securitizações devem ocorrer até o fim deste ano. O plano inicial é “empacotar” cerca de R$ 500 milhões em créditos para oferecer aos investidores.

Se a estratégia da Caixa funcionar, abrirá uma frente de mercado quase nula hoje – a securitização de financiamentos residenciais. Hoje, praticamente todo o estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se refere a empreendimentos comerciais, galpões e shopping centers.

A mudança é possível porque, na semana passada, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou a correção de contratos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) por índice de preços. Até então, a indexação das operações na modalidade só podia ser feita pela Taxa Referencial (TR), considerada pouco atrativa para investidores porque tem um componente arbitrário e não é passível de “hedge”.

O SFH representa grande parte do mercado brasileiro – abrange moradias de até R$ 1,5 milhão em que o comprador pode usar recursos de sua conta do FGTS para abater o pagamento. Desde o ano passado, já havia liberdade de indexador para imóveis residenciais com valor superior a esse.

Guimarães disse que a demanda por recebíveis imobiliários é superior a R$ 100 bilhões, enquanto o mercado potencial para financiamentos atrelados à inflação é, num primeiro momento, previsto em R$ 30 bilhões. “O IPCA é um indexador muito melhor para quem está comprando recebível.”

Para Malheiros, da Habitat, o mercado de CRI pode multiplicar de tamanho nos próximos anos, diante do potencial de aumento de emissões de papéis com lastro imobiliário, que incluem letras de crédito imobiliário (LCI) e letras imobiliárias garantidas (LIG). “Um dos tipos que tendem a ter crescimento é o de CRI pulverizado, ou seja, aquele lastreado por recebíveis de financiamento imobiliário.”